Para muita gente, conquistar a casa própria é não só um sonho, mas a principal meta de vida. Porém, na hora de torná-la realidade, muitos questionamentos e receios podem surgir. Uma das dúvidas mais comuns está relacionada a entender o que vale mais a pena: investir em um consórcio ou financiamento de imóvel?
Se você também deseja descobrir a resposta para essa pergunta, continue neste texto até o final. Nele, vamos explicar como funcionam esses dois tipos de acesso ao crédito — consórcio e financiamento —, além das vantagens e desvantagens de cada um. Boa leitura!
Como funciona o consórcio imobiliário?
O consórcio é uma prática regulamentada pela Lei nº 11.795/2008 na qual é possível se juntar a outras pessoas (físicas ou jurídicas) para formar um grupo de consorciados.
Cada integrante se compromete a pagar parcelas mensais de um valor previamente determinado. Como ponte, existe uma administradora. Ela é a responsável por organizar o consórcio e definir o valor da carta de crédito, ou seja, o montante que o consorciado receberá ao ser contemplado e que será utilizado para a aquisição do bem desejado.
Neste caso, como estamos falando de consórcio imobiliário, o foco é a compra, construção ou reforma de um imóvel.
Como o pagamento do consórcio imobiliário é feito?
Assim como em qualquer outro consórcio, o consorciado paga parcelas mensais, com valores definidos no momento da contratação. Essas parcelas são calculadas com base no valor do imóvel desejado e no prazo do consórcio.
É importante salientar, no entanto, que o valor da parcela pode variar. Isso vai depender de fatores como:
- número de pessoas no grupo;
- duração do consórcio imobiliário;
- valor da carta de crédito.
Quando a contemplação ocorre?
Uma das principais dúvidas é sobre quanto tempo leva para ser contemplado no consórcio imobiliário. Existem duas formas de o consorciado ser contemplado — ou seja, ter acesso à carta de crédito para adquirir o imóvel dos sonhos. São elas: sorteio e lance (que pode ser fixo ou livre).
Sorteio
Todos os meses, um ou mais consorciados são sorteados e recebem a carta de crédito. O sorteio é realizado de forma transparente e é regulado pela administradora que organiza a modalidade.
Caso o consorciado tenha sido contemplado via sorteio, ele deve aguardar para encontrar o imóvel que se encaixe no valor da carta de crédito.
Lance
No lance, é possível que o consorciado proponha um valor adicional à parcela mensal, com o objetivo de antecipar a contemplação.
É uma espécie de “oferta” que pode ser feita durante o processo, e o consorciado que oferecer a maior tem chances de ser contemplado mais rapidamente. Se divide entre fixo ou livre.
- Lance fixo: um valor predeterminado, fixado de acordo com a tabela da administradora.
- Lance livre: um valor escolhido pelo consorciado, sem limite definido, mas que deve ser viável dentro das condições do grupo.
Já quando a contemplação ocorre via lance, o consorciado já pode usar a carta imediatamente, ou em um período mais curto.
Vantagens do consórcio imobiliário
Entenda a seguir quais as vantagens de fazer um consórcio imobiliário agora que você já sabe mais sobre como a modalidade funciona.
Não tem juros
O consórcio não cobra juros, apenas taxas administrativas — falaremos delas em breve —, o que torna o financiamento mais barato.
Envolve planejamento financeiro
Possibilita o planejamento a longo prazo, com parcelas fixas e valores previsíveis.
Acessível a diferentes perfis
Permite o acesso ao crédito imobiliário sem a necessidade de entrada alta ou comprovação de renda elevada.
Prazos flexíveis
O consórcio oferece prazos variados, geralmente de 5 a 15 anos, de acordo com a necessidade do participante.
Possibilidade de contemplação antecipada
O consorciado pode ser sorteado ou fazer lances para tentar antecipar a contemplação e receber o imóvel antes do final do plano.
Sem restrições de destino
O crédito pode ser utilizado para comprar qualquer imóvel, não estando restrito a uma determinada faixa de preço ou tipo de imóvel.
Planejamento sem a pressão da dívida
Como não há juros, o valor total pago ao final do consórcio é mais previsível, sem surpresas financeiras.
Desvantagens do consórcio imobiliário
Além das vantagens, é importante ter em mente algumas questões que podem ser consideradas desvantagens ao optar por consórcio imobiliário.
Ausência de imediatismo
A maior desvantagem é que o consórcio não garante que o imóvel será adquirido imediatamente. É necessário aguardar a contemplação.
Taxas
O consórcio imobiliário, apesar de ser uma alternativa sem juros (no sentido tradicional dos financiamentos), envolve alguns custos adicionais que devem ser considerados, tais como:
- Taxa de administração: cobrança mensal da administradora do consórcio, destinada ao pagamento da operação do grupo.
- Fundo de reserva: valor destinado a cobrir eventuais inadimplências no grupo. É cobrado dos consorciados a fim de garantir o funcionamento do consórcio.
- Seguro: algumas administradoras oferecem seguros para proteger o grupo contra eventuais inadimplências ou outros riscos, como em casos de falecimento do consorciado.
Risco de demora
Dependendo do sorteio ou do lance, a espera pode ser longa. Muitas vezes, esse ponto se torna um obstáculo para quem precisa do imóvel de forma urgente.
Inflexibilidade na negociação de prazos
Após a adesão ao consórcio, o prazo de pagamento não pode ser alterado, ao contrário de outros tipos de financiamento.
Como funciona o financiamento imobiliário?
Os financiamentos imobiliários também têm como propósito permitir que a compra, construção ou reforma de um imóvel seja realizada. No entanto, são feitos por meio dos bancos.
Na prática, funciona da seguinte forma: ao precisar de um dinheiro para adquirir um imóvel, o comprador recorre ao banco para solicitar um empréstimo. A instituição realiza a compra, transferindo ao vendedor o valor solicitado por quem deseja financiar. A partir disso, o novo proprietário do imóvel começa a pagar ao banco em parcelas corrigidas e acrescidas de juros.
Vantagens do financiamento imobiliário
Agora que você já sabe o que é financiamento imobiliário, veja a seguir quais são as vantagens dessa modalidade — da aquisição imediata do imóvel até a possibilidade de utilizar o FGTS.
Aquisição imediata do imóvel
Diferentemente do consórcio, com o financiamento imobiliário é possível adquirir o imóvel imediatamente, sem a necessidade de esperar anos para juntar o valor total da compra ou aguardar ser sorteado.
Parcelamento a longo prazo
O financiamento oferece prazos longos para pagamento, que podem variar de 10 a 35 anos, dependendo da instituição financeira. Isso possibilita ao comprador pagar prestações menores.
Taxas de juros fixas ou variáveis
Em muitas modalidades de financiamento, o tomador pode optar entre taxas fixas ou variáveis. O financiamento com taxa fixa oferece previsibilidade nos custos mensais, ao passo que o financiamento com taxa variável pode oferecer menores custos iniciais, mas envolve riscos devido à flutuação da taxa de juros.
Possibilidade de usar o FGTS
O uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é uma vantagem importante, já que ele pode ser utilizado para reduzir o valor das parcelas ou até mesmo para a amortização da dívida do financiamento imobiliário.
Imóvel como garantia
Geralmente, o imóvel adquirido serve como garantia do financiamento, o que reduz o risco para o banco e, em alguns casos, pode resultar em melhores condições de crédito para o comprador.
Desvantagens do financiamento imobiliário
Assim como no caso do consórcio imobiliário, o financiamento imobiliário também apresenta alguns pontos de atenção.
Juros elevados
Normalmente, um financiamento imobiliário envolve uma alta taxa de juros. Consequentemente, o valor final do imóvel acaba sendo maior do que o preço original.
Também há a possibilidade de envolver outras taxas como de seguro e administrativa, além de custos com cartório.
Entrada inicial
As instituições financeiras exigem um valor de entrada que costuma representar 20% do valor total do imóvel.
Comprometimento de renda
O financiamento permite acesso ao crédito para um pagamento a longo prazo, que pode durar décadas e comprometer a renda mensal do comprador durante um extenso período.
Aumento das parcelas
No financiamento, de acordo com a modalidade escolhida pelo comprador, as parcelas também podem variar com o tempo, resultando em aumentos no decorrer dos meses.
Risco de inadimplência e perda do imóvel
A depender da modalidade do financiamento, caso o comprador não consiga efetuar os pagamentos no prazo definido, há o risco de perda do imóvel por meio de execução judicial.
Dificuldade em renegociar condições
Ainda que seja possível renegociar o financiamento, o processo pode ser extremamente burocrático e até mesmo desvantajoso para o comprador.
Consórcio imobiliário ou financiamento: qual o melhor?
Como você pôde compreender neste conteúdo, o consórcio imobiliário e o financiamento têm características distintas, sendo que ambos apresentam vantagens e desvantagens.
Na prática, a escolha entre um deles depende especialmente das necessidades e condições de cada pessoa.
O consórcio imobiliário vale a pena para quem não tem pressa de adquirir um imóvel e deseja aguardar o sorteio mensal ou realizar um lance (pagamento antecipado de parte do valor). Enquanto o financiamento é mais adequado para quem deseja um imóvel imediatamente e está disposto a pagar juros.
Reveja na tabela abaixo as principais diferenças entre as duas opções: consórcio e financiamento imobiliário.
| CARACTERÍSTICAS | CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO | FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO |
| Forma de aquisição | Por meio de sorteios ou lances | Por meio de empréstimo com pagamento parcelado |
| Juros | Não há juros, mas há taxa administrativa | Juros cobrados sobre o valor financiado |
| Entrada (valor inicial) | Não é obrigatória, mas pode haver um valor de adesão | Geralmente exigida (cerca de 20% do valor do imóvel) |
| Prazo para a aquisição | A aquisição depende da sorte ou do valor do lance oferecido | Aquisição imediata após aprovação do crédito |
| Tempo de pagamento | Varia conforme a instituição e o perfil do cliente | Varia conforme a instituição e o perfil do cliente |
| Parcelas mensais | Parcelas fixas, que podem variar conforme o valor do lance | Parcelas variáveis ou fixas, conforme a modalidade |
| Aprovação de crédito | Não há análise de crédito para participação | Requer análise de crédito e aprovação do banco |
| Vantagens | Menor custo total, sem juros | Aquisição imediata do imóvel, sem espera |
| Desvantagens | Pode levar anos para ser contemplado | Custo total maior devido aos juros |
| Liquidez | Baixa, depende da contemplação | Alta, o imóvel é adquirido imediatamente |
| Flexibilidade no pagamento | Menos flexível, com o valor da parcela e do lance estabelecidos | Pode haver renegociação da dívida, mas é um processo burocrático |
Sendo assim, na dúvida entre qual das duas opções é melhor, é importante ter em mente que a decisão final deve considerar tanto o perfil financeiro quanto os objetivos de médio e longo prazo do comprador.
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